今年以來，滬上商品房預售許可證審批 閥門 越擰越緊，房企的定價申請受到多方限制。
上海市住建委官網數據顯示，前3個月平均每月有11個項目拿到預售證，其中2月份隻有3個樓盤獲得預售證。4月至6月預售證審批量分別為20個、18個和29個。7月截止到26日，有17個樓盤獲得預售證。
連日來，《中國經營報》記者走訪滬上浦東星河灣、保利熙悅、九龍倉靜安壹號等多個樓盤發現，部分房企積極申請預售許可證，另有部分房企銷售低調，看房需要驗資排號，抱有惜售情緒，對於下半年預售許可證申請計劃，也顯得相對保守。走訪中，樓盤銷售人員透露，近期上海市中心城區單價10萬元以上的商品住宅，預售證基本沒有希望通過，單價5萬元以上的項目也在排隊等候預售證。
以上海浦東星河灣為例，上半年的月均銷售量幾乎維持在個位數。對此，星河灣上海公司相關負責人回復《中國經營報》記者表示，目前按照正常程序銷售舊有房源，下半年尚沒有拿證計劃。
針對近日出現的倒賣房號、捆綁車位以及團購裝修費等樓市亂象，上海市住建委相繼發佈《關於貫徹商品住房項目銷售采取公證搖號排序有關問題的實施意見》（以下簡稱《意見》）和《關於加強商品住房及其附屬地下車庫（位）等設施銷售監管的通知》（以下簡稱《通知》），肅清整頓市場。不過，記者采訪中瞭解到，房產中介倒賣房號的情況依然存在。
挑客驗資推遲拿證
日前，在上海龍湖天璞項目售樓處，銷售人員介紹，項目開盤的手續齊全，正在排隊等預售證。
龍湖天璞項目去年聲稱開盤，定價預計8萬元/平方米，今年預售審批突然趨台中二手廚具買賣向嚴格，申請一直未予獲批。
公開資料顯示，2015年12月，龍湖地產以46.5億元奪得上海嘉定區江橋鎮北社區地塊，溢價108.34%，樓板價27084元/平方米，以 高端盤 的標準打造龍湖天璞項目。
另外根據第一財經網報道，今年龍湖上海一共有8個項目有銷售計劃，目標銷售額100億元，僅龍湖天璞一個項目，銷售目標就占80億元。上海中原地產市場分析師盧文曦認為： 不斷推遲開盤會對房企的業績造成壓力，由於集團在等項目的回籠資金，下半年肯定開盤，無非看接受哪種價格。如果扛過去，可能在6萬元左右通過；如果扛不過去，為瞭回款很有可能降價補量。
記者在采訪中瞭解到，有項目在認購期間提出要驗資。 我們項目即將開盤，認購期間需要提供一份200萬元的資產證明，不論股票、理財或者活期存款。
記者多方走訪後， 一證難求 的說法也得到瞭印證。在上海寶山區保利熙悅的售樓處，內部人士介紹，地塊在2015年取得，樓板價是2.23萬元/平方米，當前預期均價5.1萬元/平方米，具體價格要8月中旬開盤才知道。 今年很多項目賣不動，定價高的樓盤都在排隊拿證。目前隻能賣低價，否則就不賣房一直等。 該人士透露。據保利熙悅售樓處銷售人員介紹稱，買房要進行200萬元左右的驗資。
盧文曦表示，開發企業入市的房源，幾乎台中二手餐飲設備估價都要接受相關部門的指導價格，如果房價過高則須根據拿地和建築成本說明緣由，如果雙方差異過大，很有可能審批不過。
同樣在等待預售證的九龍倉靜安壹號項目，銷售人員表示，房源將分期推出，最先推出的均價或在13萬~14萬元/平方米，最後推出的預計會達到15萬元/平方米。受到 限價令 的影響，具體要等9月份拿到預售證才知道。記者同時註意到，購房者需要通過預約才能進入看房。
怠於領證或涉 捂盤 惜售
記者瞭解到，目前上海預售商品住宅的價格審批須經兩道手續，區政府相關部門審批通過後，還須上報市級主管單位把關。在部分樓盤 忍痛 拿證售房的同時，部分樓盤並不著急申請，依靠前期獲批的房源低調銷售，或有 捂盤 嫌疑。
有些樓盤會頂著降價的壓力出售，公司尚有資金保障，不著急拿預售證，等部門審批到現在，預期價格一直在降，如果不行就等下個月，必須賣出 品質 來。 某項目銷售人員表示。
本報此前報道，星河灣集團上海項目在去年取得預售許可證後分批次開盤加推，或涉嫌捂盤惜售。近日，《中國經營報》記者再次來到上海市浦東新區錦繡路浦東星河灣項目售樓處，大廳內並無其他看房者，項目沙盤燈光處於關閉狀態。
銷售人員介紹，上周末剛推出60餘套109平方米和118平方米的房源，單價最高為9.95萬元/平方米，均需要全款支付。 這批房子都在32號樓，隻是剩餘房源不多，目前僅剩一套118平方米的房子，而且內部鎖著，若是需要得向領導打申請報告。 記者提出看樣板房的請求，該銷售人員表示要申請之後才可觀看。
上海市網上房地產數據顯示，截止到7月27日，浦東星河灣在2015年7月18日取得的預售許可證中，32號樓共有63套房源，目前已簽約22套，大部分處於可售狀態。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析道，目前部分高端樓盤的銷售在打心理戰，即上海市場的產品不追求去庫存效應，很多房企則不願意走現金流的模式，而是保持更高的利潤。 所以從這個角度看，會帶來很多新的營銷模式，即要麼推遲開盤，要麼推脫無房可賣，有房的項目還要托關系才可以購買。
記者調查走訪瞭解到，申請價格過高則無法取得預售許可證，賣得太低則達不到銷售預期，不急於回款的開發商幹脆選擇觀望，觀望市場行情暫不領證，樓盤也暫時閉門謝客。
在銀億公園壹號的銷售中心，記者還未走進售樓大廳，就被保安攔下，在介紹人的幫助下才得以進入。項目銷售人員介紹，由於銀億公園壹號在 限價令 之前拿到預售證，因此看房的人較多，而且所剩房源已經不足10套，集中在16~20層，每平方米均價在12萬~13萬元之間。不過，記者查詢發現，麗晶博園（銀億公園壹號備案名）於2016年12月30日拿到預售許可證，累計住宅合同均價102324元/平方米共有住宅65套，目前仍有34套可售住宅房源，自拿證以來，其每月的銷售量均維持在個位數。
嚴躍進表示，部分項目在產品銷售方面存在一些新問題。近期需警惕部分房企打遊擊的做法，即樓盤的真實銷售情況和網上的數據並不一致，進而誤導瞭購房者。
監管 緊箍 收緊頂風違規台中二手冰櫃回收仍在
預售證審批從嚴的背景下，上海中原地產數據顯示，上半年上海樓市新增商品住宅供應僅239.6萬平方米，同比下滑瞭44%。二手房則直接 腰斬 ，上半年僅成交2.67萬套，同比大跌52.16%。
7月18日，上海市住建委發佈《意見》。《意見》規定，開發商要在新房開盤至少10日前向公證機構申請搖號排序公證，在積累客戶時，不得設置有利於內部、關系戶等購房的入圍條件，本項目代理銷售企業以及其他房地產經紀機構的員工不得入圍。
同時，《通知》提出，除房屋和車庫（位）等附屬設施價款外，房地產開發企業和其他單位、個人不得向購房人收取電商費、團購費、茶水費等其他任何價款或費用，不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，使購房人接受商品或者服務價格。
盡管監管部門三令五申，市場中的漏洞依然存在。日前，本報記者在一名中介人員的帶領下走訪九龍倉靜安壹號。據其介紹，浦東星河灣項目的小戶型尚未取得預售證，但已被內部預訂。 也是想多賣點錢，所以晚一些再拿（預售證），具體什麼時候賣待定。 該中介人員稱。
此外，記者此前以購房者身份探訪大名城位於上海的紫金九號，發現項目存在68萬元的裝修款，且由企業統一精裝交付，購房者沒有選擇餘地。近日，本報記者跟進采訪瞭解到，大名城紫金九號仍有房源在售。銷售人員表示： 實際備案是毛胚房，但我們作精裝交付，簽合同時有兩份合同，一份是購房合同，一份是裝修合同。無論房型、面積，每一套的裝修總價均是68萬元。
針對房屋預售證和樓盤捂盤惜售問題，本報記者致電致函上海市住建委，截至發稿前未獲回應。
市場觀察人士分析認為，當前房地產市場的價格管控，有助於穩定預售秩序，也可以鞭策房企積極降價，以降低購房者的購房成本。而開發商捂盤惜售，則無形中再次充當瞭房價上漲的推手。 從預售證管控的角度來看，該一輪審批節奏預計會持續到今年年底。
（特約撰稿毛中楠對本文亦有貢獻）
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